André Kuipers is laatst onthaald als nationale held. Bij zijn terugkeer gaf hij aan dat hij van twee zaken enorm had genoten: de gewichtsloosheid, het zweven in de ruimte én het uitzicht. Maar hij was ook weer blij om met beide benen op de grond te staan. Bij zijn afdaling naar aarde moest hij echter wel eerst nog allerlei g-krachten doorstaan die de laatste 10 minuten van z’n hele reis uiterst onplezierig maakten. Door Frank Strolenberg.

Dergelijke gevoelens hebben gemeenten ook steeds vaker bij de groei van leegstand in hun gemeente. Voor een paar lege gebouwen kun je nog wel gericht een plan ontwikkelen. Maar wat kun je als gemeente doen als niet 4, 5 of 6 gebouwen leeg staan, maar 40, 50 of meer binnen nu en pak ‘m beet 5 jaar? Dan komen er krachten los die nauwelijks nog bestuurbaar zijn. Of toch?

Grote leegstandsopgave
Een middelgrote gemeente wist voor de zomer zeker dat er op korte termijn zo’n 8 beeldbepalende panden in het centrum leeg zouden komen te staan en ging dus op zoek naar passende bestemmingen. Een goede analyse werd gemaakt van de plattegronden van de gebouwen en de functies die zich aandienen in de stad. Met een beetje puzzelen en het opstellen van mooie bidboeken leek dat varkentje te wassen. Totdat iemand de vraag stelde: zijn dit eigenlijk alle panden die zich de komende tijd aandienen? Of verplaatsen we slechts functies heen en weer in de stad en is er sprake van een waterbedeffect?

Op basis van die vraag is een ‘quick and dirty’ inventarisatie gemaakt van wat er de komende jaren naar alle waarschijnlijkheid leeg komt te staan: zo’n 10 kerken, 15 (grote) industriële gebouwen, 10 monumentale woongebouwen, 3 kastelen, 3 scholen en ook nog zo’n 5 kloosters en 2 militaire objecten. En dan zijn dit alleen nog maar de gebouwen die of rijksmonument zijn of (potentieel) gemeentelijk monument. Kantoren, bedrijven(terreinen), winkels en opslagplaatsen zijn in dit leegstandsoverzicht nog niet eens meegenomen. Slechts het schuiven met functies is met zo’n hoeveelheid lege gebouwen niet de oplossing. Wat te doen tegen deze toenemende leegstand als er tegelijkertijd zaken spelen die voor een gemeente niet of nauwelijks te sturen zijn: eigendomsverhoudingen, waardevermindering, onbekende klantgroepen, economische malaise, demografische ontwikkelingen etc.

Vijf g-krachten
Een denktank constateerde dat je als gemeente vooral niet moet proberen om deze krachten te sturen; dat lukt niet. Lineaire processen ontwerpen evenmin. Wel kun je in het oog van de orkaan gaan staan en bezien of je als matchmaker krachten bij elkaar kunt brengen, nieuwe combinaties kunt maken, zoals onverwachte allianties. De matchmaking moet adaptief worden opgezet zodat men, de verschillende ontwikkelingen en mogelijkheden in het vizier houdend, snel kan inspringen op kansen die zich voordoen.

Men zag voor een gemeente vijf aangrijpingspunten, vijf ‘g-krachten’*, die men kan inzetten en die mogelijk tot versnelling leiden.

1. Gebruiker. Vanuit de blik op de sociaal-economische ontwikkelingen in en rondom de stad kunnen gebruikers geïdentificeerd worden wiens profiel en wensen wellicht prima te matchen zijn met bepaalde gebouwen. Het vraagt vervolgens om slimme marketingstrategieën om deze concepten en bijbehorende gebouwen in de markt te zetten. Gebruiker zoekt gebouw.

2. Gebied. Vanuit een (structuur)visie op de stad kan een gemeente heel goed sturen op bepaalde functies binnen bepaalde wijken en gebieden in de stad. Ook zou na te gaan zijn of bepaalde functies niet uitgeruild kunnen worden tussen gebouwen. Maar naast publieke belangen in een gebied/wijk zijn er ook nog bewoners en ondernemers met belangen en ideeën. De ontwikkelkracht van deze partijen kan, mits effectief ingezet, onverwacht krachtige impulsen geven. Gebied zoekt gebruikers dus.

3. Geld. Het beschikbaar zijn van middelen of de waardedaling van een gebouw kan een herbestemming versnellen. Maar omdat herbestemming van een monumentaal gebouw aantrekkelijk is en soms andere dan puur vastgoedeffecten kent, kunnen ook andere financieringsbronnen worden onderzocht (private funding, WMO etc.). Maar laat ook duidelijk zijn dat een herontwikkeling altijd commercieel rond te rekenen moet zijn. De exploitatieopzet is een heel verhelderend vertrekpunt.

4. Gebouw. Vertrekkende vanuit de gebouwen kan nagedacht worden over waar een gebouw geschikt voor kan zijn. Een bunker of pakhuis is minder geschikt voor woningen omdat er enorm veel (dure) ingrepen nodig zijn. Een oranjerie is minder geschikt voor hardrockconcerten. Vreemde voorbeelden wellicht, maar mensen raken snel verliefd op een gebouw en verzinnen dan de meest fantasierijke functies om het gebouw maar overeind te houden. Die verliefdheid kan geld kosten. Immers, de plattegrond, de hardware van een gebouw is in een tijd waarin het geld niet meer voor het oprapen ligt, een keiharde randvoorwaarde voor een betaalbare en dus succesvolle herbestemming. Tegelijkertijd kan een ervaren architect/ontwikkelaar op basis van een plattegrond al snel zien voor welke functies een gebouw wél geschikt is. Ofwel, gebouw zoekt functie.

5. Gemeente. Een gemeente kan vanuit haar belang heel goed aangeven welke karakteristieke gebouwen men coûte que coûte wil bewaren omdat ze het gezicht van de stad bepalen. Daarbij is echter ook duidelijk dat op een totaal van 50 lege gebouwen niet elk gebouw evenveel kans heeft op behoud en herbestemming. Maak als gemeente daarom ook een heldere keuze waar je energie en geld op inzet. Daarbij geldt dat niets doen kan leiden tot waardevermindering en dat kan weer ruimte geven voor nieuw initiatief. Niets doen ís een optie.
Een gemeente heeft bovendien menskracht en middelen (o.a. haar netwerk in de stad!) om vanuit de visie op de stad, de gebruikers en de gebouwen een adaptieve structuur op te zetten die vraag en aanbod bij elkaar kan brengen. Maar zoals iemand opmerkte, één andere ‘g’ is hierbij bepalend: guts. Bestuurders moeten het lef hebben om zaken mogelijk te maken. Nog te vaak is er een mismatch tussen potentiële gebruikers en gebouwen omdat eigen ambtenaren de regels te behoudend toepassen. Die regels zijn veelal opgesteld in een tijd van groei, maar in tijden van schaarste vraagt de situatie er om dat er met gezond verstand naar regels gekeken wordt en dat er bestuurlijke knopen worden doorgehakt.

Al met al is het de kunst voor een gemeente om als een ware André Kuipers tussen alle ontwikkelingen door te zweven en met behulp van de g-krachten verbindingen te leggen om zo uiteindelijk te kunnen genieten van het uitzicht dat het gebruik en behoud van monumentale gebouwen biedt.

* Een g-kracht wordt volgens Wikipedia (onjuist!) gebruikt als de totale kracht die op een bewegend voorwerp werkt en die leidt tot een versnelling.